Caroline Trausch

Nous sommes allés skier en janvier un week-end dans la région de Nagano. Nagano est à 1:30 heures de Tokyo par Shinkansen (TGV Japonais). C’est la que ont eu lieu les Jeux Olympiques de 1998. C’est un peu l’Albertville des alpes japonaises. De là on peut aller vers diverses stations. La plus importante est Hakuba. D’autres sont : Iizuna, Shigakogen, Yamanouchi. Nous avions choisi Nozawaonsen  qui est à 30 km de Nagano.

Le train.

C’est qui est fantastique au Japon, c’est que l’on peut tout faire en train. Pas la peine de prendre sa voiture, mettre des pneus neiges, prendre au autocar. Le Japon a maintenu son réseau ferroviaire intact, même les lignes secondaires. Par contre le Japon a  toujours eu un secteur public (JR) et un secteur privé, les deux étant complémentaires, voire concurrents. De plus en 1988 le Japon a décidé d’éclater JNR (le SNCF japonaise) en 6 compagnies (JR West, JR East, JR Kuyshu, JR Hokkaido, JR Tokai et KR Shikoku) pour les rendre plus compétitives, plus agiles, d’une taille plus gérable … bref des décisions dont nous pourrions nous inspirer.

Le ski.

Pour revenir au ski au Japon, les pistes sont en général plus faciles, la neige est de la véritable poudreuse, les montagnes moins hautes (la neige est crée par la proximité a la mer). Le Japon ayant construit beaucoup de stations durant le « bulle » dans les années 80-90 , il y a surcapacité et donc finalement peu de personnes sur les pistes. Et, comble du « luxe », les stations étant dans des environnement volcanique, chaque station a sa source d’eau chaude thermale, de telle sorte que, après une journée de ski, on peut aller aux bains (publics ou privés) pour se réchauffer dans ce bains (dont beaucoup sont à l’extérieure) de 40 degrés et dont l’eau a des vertus thérapeutiques. Only in Japan …

année du dragon pour ceux nés en 1964 (dont moi) – année du dragon de bois (voir commentaire ci-joint)

THE WOOD DRAGON 1904 AND 1964

Wood has a modifying influence and brings creativity to this sign. Questioning and liberal, Wood Dragons enjoy talking about original ideas and are open to other points of view. They are innovative, imaginative practical and appreciate art in each of its forms. Generally less pretentious than other Dragons, Wood Dragons have an ability to get along with other people. They have the essentials to build a prosperous and happy life for themselves. Still, Wood Dragons are outspoken and at times a bit pushy to quell everyone, even in the most friendly quarrel.

Trois photos de 3 maisons dans le quartier ou j’habite illustrant la diversité « architecturale » de Tokyo. Vieux. Neuf. Laid. Beaux. Qualitatif. Quantitatif. Luxueux. Social. Ancien. Moderne.

Un jeune ouvrier écoutant le ministre Goshi Hosono lors de la visite par la presse de la centrale nucléaire de Fukushima. Photo prise par le photographe – Associated Press – David Guttenfelder. Ma contribution au débat sur le nucléaire en France …  

Reprise des mes déplacements après 2 mois ou je suis reste a Tokyo ….voyage dans la modernité de l’Asie: Singapour, Hong-Kong, Seoul, les 3 visages de cette Asie « moderne »

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BY DESIGN – Les Japonais sont fous de design. C’est pour cela qu’ils ont adopté les I-Phone, I-Pad et autres produits Apple si facilement. Apres 10 ans de bons et loyaux services, j’ai abandonné mon BlackBerry pour in I-Phone.

BY DESIGN – quel meilleur endroit que Kyoto et ses temples pour comprendre que l’amour des Japonais pour le design est dans leur gène. Rien de plus contemporain que les temples de Kyoto.

BY DESIGN – si vous allez a Kyoto, je vous recommande le Miho Museum qui se trouve a Ichiyama, a peu près a 1 heure de Kyoto. Ce musée a été conçu par I.M. Pei avec le même soin que le Louvre pour deux Japonaises, mère et fille qui ont décide dans les années 90 a faire construire un musée en haut d’une montagne, en face d’un temple bouddhiste, dont elles font parties. Comme la construction en haut des montagnes est très réglementée, 90% du musée a du être « enfoui » i.e. la crête de la montagne a été enlevée, le musée construit et le crête reconstituées au dessus du musée. Pour accéder au musée, un tunnel a été creusé, puis un pont a été construit, car cela était l’unique voie d’accès au site. Pour accéder au site, des voitures électriques vous amener par le tunnel, puis le pont vers le musée qui ressemble au Louvre, avec naturellement des collections plus petites (!), mais tout de même très intéressantes sur l’art bouddiste a travers l’Asie et l’art japonais.

Le 11 septembre, 10 ans depuis 9.11 et 6 mois depuis 3.11. Alors ou en est le marché immobilier japonais ? Sinistré ? Eh bien, non. Tout d’abord le « Grand Tremblement de Terre de ‘Est du Japon » (nom officiel) a prouvé la qualité des normes anti-seismiques japonaises. Les normes ont été mises en place après 1981 et ont ete renforcées en 1995 a la suite du tremblement de terre de Kobe. Par exemples, sur un patrimoine de $5 milliards détenus, les dégâts matériels ne se sont élevés que a $8 millions. Une broutille ! Je pense donc que, si le tremblement de terre aura servi au moins a quelque chose, c’est de démontrer la solidité physique du patrimoine immobilier de ce pays. Par contre les immeubles construits avant 1983 vont connaître une obsolescence accélérée. Les occupants qui ont vécu les secousses dans ces immeubles vont sans doute vouloir jouer la sécurité et déménager dans des immeubles aux normes plus récentes. Sur les 50,000 immeubles de bureau de Tokyo, 25,000 datent de 1983 et avant. Donc un travail de remise aux normes (i.e. démolition) ou alors une « aubaine » pour les 25,000 immeubles déjà aux normes aujourd’hui. Et cette « aubaine », on en aura besoin, car c’est vrai que l’économie marche au ralenti encore. Les loyers continuent de baisser (mais on prévoit que le plancher va être atteint cette année – soit plus de 40% de baisse en 4 ans). Mais il est difficile de voir d’où viendra la croissance. Donc, comme souvent dans l’immobilier, et surtout en période de faible croissance, il y aura des « vainqueurs » et des « perdants », les « vainqueurs » étant ceux capables d’offrir des immeubles plutôt récents dans des bons sous-marchés et avec des loyers abordables. 2 facteurs vont aider le marché de l’investissement. Tout d’abord les taux restent extrêmement bas. On peut se financer a 1.5% et investir a 5.5%. Cela fait 400 points de base de spread, beaucoup plus que ce que l’on peut avoir en Europe. De plus, (surtout) depuis le tremblement de terre, les « mega-banques » japonaises sont devenus encore plus agressives et il est possible de trouver des financements a 60 points de base (0.6%), 65% de LTV, 5 ans, spread auquel il faut ajouter le taux du Libor qui fait 20 points de base. J’ai observé une baisse de 60 points de base (de 120 a 60) depuis le début de l’année.

Quelques mots sur la nomenclature des immeubles de bureaux. Les plus beaux immeubles (appelés « prime » en France) sont les immeubles de « Class S ». Ils ont en général des plateaux de 1000 tsubo ou plus (c’est a dire 3000 m2) et ces immeubles valent > 1 milliard. Les immeubles de « Class A » sont plus anciens, mais restent toujours très grands (en terme de plateaux). Les immeubles de « Class B » ont des plateaux plus petits, en général atour de 150 Tsubo (600 m2). Beaucoup d’immeuble obsolète font partis des immeubles de « Class C » appelé aussi « pencil buildings » parce que très étroits avec des plateaux peu commodes.

J’ai passé quelques semaines en France ou j’ai pu suivre aussi bien la crise du déficit américain (crise quasi institutionnelle autour du relèvement du plafond d’endettement) ainsi que la crise de l’Euro et de la dette souveraine. Finalement le Japon peut tout a fait devenir un « safe heaven » (valeur refuge) pour les investisseurs recherchant stabilité, et cela en dépit du tremblement de terre et en dépit de Fukushima. En mars, qui l’aurait cru …..

Je suis de retour a Tokyo, mais cette fois-ci avec ma femme et mes enfants qui ont décidé de revenir au Japon après leur départ « forcé » pour la France le 11 mars. L’appartement de Tokyo sort de son « hibernation » et reprend vie …Japon 2eme essaie.

Aujourd’hui, le Japon a un nouveau premier ministre Yoshihiko Noda, le 6eme premier ministre en 5 ans. C’est bien la le problème du Japon, une forte instabilité (nous dirions alternance) avec trop de stabilité (nous dirions conservatisme ou corporatisme). J’en viens presque a regretter Naoto Kan a qui on a reproché la gestion du tremblement de terre et de la crise nucléaire. Mais il est le premier premier ministre a avoir recommandé une possible sortie du nucléaire au Japon. C’est difficile pour les Japonais. Une expression japonaise dit » « Akirame ga Warui » qui peut se traduire par « je ne sais pas comment renoncer ». C’était bien cela le problème des Japonais en 1945, comment arrêter la guerre i.e. comment capituler. Il a fallu les 2 bombes atomiques, alors que les japonais savaient fort bien, avant cela, que la guerre était perdue. De même dans les années 80, les Japonais n’ont pas su arrêter cette formidable machine économique qui leur a assuré 30 annees de croissance, mais qui a donné cette formidable « bulle » qui a plongé le pays dans 20 ans de déflation quand elle a explosé. 

29 aout 2011 « Akirame ga Warui » ….