Caroline Trausch

Le 11 septembre, 10 ans depuis 9.11 et 6 mois depuis 3.11. Alors ou en est le marché immobilier japonais ? Sinistré ? Eh bien, non. Tout d’abord le « Grand Tremblement de Terre de ‘Est du Japon » (nom officiel) a prouvé la qualité des normes anti-seismiques japonaises. Les normes ont été mises en place après 1981 et ont ete renforcées en 1995 a la suite du tremblement de terre de Kobe. Par exemples, sur un patrimoine de $5 milliards détenus, les dégâts matériels ne se sont élevés que a $8 millions. Une broutille ! Je pense donc que, si le tremblement de terre aura servi au moins a quelque chose, c’est de démontrer la solidité physique du patrimoine immobilier de ce pays. Par contre les immeubles construits avant 1983 vont connaître une obsolescence accélérée. Les occupants qui ont vécu les secousses dans ces immeubles vont sans doute vouloir jouer la sécurité et déménager dans des immeubles aux normes plus récentes. Sur les 50,000 immeubles de bureau de Tokyo, 25,000 datent de 1983 et avant. Donc un travail de remise aux normes (i.e. démolition) ou alors une « aubaine » pour les 25,000 immeubles déjà aux normes aujourd’hui. Et cette « aubaine », on en aura besoin, car c’est vrai que l’économie marche au ralenti encore. Les loyers continuent de baisser (mais on prévoit que le plancher va être atteint cette année – soit plus de 40% de baisse en 4 ans). Mais il est difficile de voir d’où viendra la croissance. Donc, comme souvent dans l’immobilier, et surtout en période de faible croissance, il y aura des « vainqueurs » et des « perdants », les « vainqueurs » étant ceux capables d’offrir des immeubles plutôt récents dans des bons sous-marchés et avec des loyers abordables. 2 facteurs vont aider le marché de l’investissement. Tout d’abord les taux restent extrêmement bas. On peut se financer a 1.5% et investir a 5.5%. Cela fait 400 points de base de spread, beaucoup plus que ce que l’on peut avoir en Europe. De plus, (surtout) depuis le tremblement de terre, les « mega-banques » japonaises sont devenus encore plus agressives et il est possible de trouver des financements a 60 points de base (0.6%), 65% de LTV, 5 ans, spread auquel il faut ajouter le taux du Libor qui fait 20 points de base. J’ai observé une baisse de 60 points de base (de 120 a 60) depuis le début de l’année.

Quelques mots sur la nomenclature des immeubles de bureaux. Les plus beaux immeubles (appelés « prime » en France) sont les immeubles de « Class S ». Ils ont en général des plateaux de 1000 tsubo ou plus (c’est a dire 3000 m2) et ces immeubles valent > 1 milliard. Les immeubles de « Class A » sont plus anciens, mais restent toujours très grands (en terme de plateaux). Les immeubles de « Class B » ont des plateaux plus petits, en général atour de 150 Tsubo (600 m2). Beaucoup d’immeuble obsolète font partis des immeubles de « Class C » appelé aussi « pencil buildings » parce que très étroits avec des plateaux peu commodes.

J’ai passé quelques semaines en France ou j’ai pu suivre aussi bien la crise du déficit américain (crise quasi institutionnelle autour du relèvement du plafond d’endettement) ainsi que la crise de l’Euro et de la dette souveraine. Finalement le Japon peut tout a fait devenir un « safe heaven » (valeur refuge) pour les investisseurs recherchant stabilité, et cela en dépit du tremblement de terre et en dépit de Fukushima. En mars, qui l’aurait cru …..